De gesplitste aankoop en het verkooprecht: geen voordeel zonder nadeel

De ‘gesplitste aankoop’ is een vaak gebruikte planningstechniek in familieverband en kan uw successiefactuur aanzienlijk drukken.

Vergeet echter niet dat u naar aanleiding van een gesplitste aankoop ook verkooprechten verschuldigd bent. Sinds 1 januari 2022 kan u onder bepaalde voorwaarden genieten van een verminderd tarief van 3%. Lees hieronder of u aanspraak kan maken op dit voordeeltarief.

De gesplitste aankoop

Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik van het vastgoed en de kinderen de blote eigendom. Dat betekent dat de ouders de gekochte eigendom kunnen bewonen of verhuren.

Na het overlijden van beide ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen volle eigenaar zonder dat zij hierop erfbelasting verschuldigd zijn. Het huis of het appartement valt immers niet in de nalatenschap van de ouders. Deze fiscale besparing is vaak de doorslaggevende reden om een gesplitste aankoop te realiseren.

De gesplitste eigendom heeft wel tot gevolg dat ouders en kinderen voortaan steeds een consensus moeten vinden voor alle beslissingen betreffende het onroerend goed. U kan als ouders het goed bewonen of zelfs verhuren, doch u kan niet over het goed beschikken of het vervreemden zonder toestemming van uw kinderen (of omgekeerd).

Bovendien kijkt de fiscus mee. Teneinde te vermijden dat de gesplitste aankoop onderworpen is aan erfbelasting dienen er een aantal spelregels gevolgd te worden. Kort samengevat komt het erop neer dat:

• de kinderen moeten aantonen dat ze over de nodige geldmiddelen beschikken om de blote eigendom aan te kopen (eventueel via een schenking door de ouders aan de kinderen voor de notariële aankoopakte);
• de kinderen deze eigen middelen ook effectief gebruikt hebben voor de aankoop van de blote eigendom;
• de waardering van het vruchtgebruik en de blote eigendom correct is gebeurd.

Uw dossier moet goed onderbouwd zijn en de bewijsstukken (waardering van het vruchtgebruik, rekeningafschriften, eventueel de akte van schenking,…) moeten met de nodige zorg bewaard worden. Het is immers pas bij een eventueel overlijden van de vruchtgebruikers dat de fiscus de aankoop zal aftoetsen aan de hand van de bewijsstukken. Bij gebrek aan voldoende onderbouwing zal het vastgoed alsnog integraal met erfbelasting worden belast in uw nalatenschap.

Het verkooprecht

Net zoals bij een klassieke aankoop is ook bij een gesplitste aankoop registratiebelasting of verkooprecht verschuldigd.

De vruchtgebruiker zal het verkooprecht verschuldigd zijn op de waarde van het vruchtgebruik, daar waar de blote eigenaar het verkooprecht verschuldigd is op de waarde van de blote eigendom.

In het Vlaams Gewest bedraagt het verkooprecht sedert 1 januari 2022 12%. Onder bepaalde voorwaarden geldt echter een verlaagd tarief van 3%, met name voor de aankoop van de enige woning door een natuurlijke persoon.

De voorwaarden zijn meervoudig:

• De koper moet een natuurlijk persoon zijn.
• Het moet gaan om een zuivere aankoop (bijvoorbeeld geen ruil of uitonverdeeldheidtreding).
• De koper moet de geheelheid van de woning in volle eigendom kopen. De aankoop van de blote eigendom of het vruchtgebruik komt dus niet in aanmerking.
• Het moet gaan om de aankoop van een woning, al dan niet samen met aanhorigheden.
• Er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn. Dit betekent dat de koper niet reeds voor de geheelheid volle eigenaar mag zijn van een andere woning of bouwgrond (tenzij dit verhinderd bezit binnen de twee jaar wordt verkocht).
• De koper moet zich inschrijven op het adres van de gekochte woning binnen de drie jaar na het verlijden van de authentieke aankoopakte.

Het lijkt dat de gespitste aankoop de toepassing van het verminderd tarief dus duidelijk verhindert.

Echter, in haar standpunt “SP 18044” stelt de Vlaamse Belastingdienst zich tolerant op. Zij vermeldt dat het verlaagd tarief kan worden toegepast bij een gesplitste aankoop voor zover de koper(s) een natuurlijke persoon is EN voor zover voldaan is aan de andere voorwaarden. Met andere woorden: indien u als vruchtgebruiker uw domicilie zal vestigen in de enige woning, kan u het gunsttarief van 3% genieten (indien uiteraard ook alle andere voorwaarden voldaan zijn).

Volledigheidshalve merken wij op dat de aankoop door uw kinderen van het onroerend goed in blote eigendom niet verhindert dat uw kinderen later nog kunnen genieten van het gunsttarief van 3% wanneer zij nadien zelf een woning aankopen.

Conclusie

De gesplitste aankoop is een aantrekkelijke planningstechniek gelet op de besparing van erfbelasting.  De fiscus laat zelfs toe dat u gebruik maakt van het verlaagd registratierecht van 3%.

Elk voordeel heeft echter ook zijn nadeel. U zal voortaan samen met uw kinderen alle verdere beslissingen inzake de woning moeten overeenkomen. Bovendien verifieert de fiscus de aankoop nauwlettend bij een overlijden.

Een planning op maet blijkt dan ook een echte must te zijn.

Publicatiedatum: 29/09/2022